연방 세금 코드에서 오랫동안 설립 된 섹션, 섹션 1031, 부동산 투자자는 투자 목적으로 개최 된 재산을 판매하고 자본 이득 및 감가 상각 세금을 연기하고 동등한 가치의 “비슷한”교환 재산을 취득하고 모든 지분을 재투자 할 때 세금을 연기 할 수 있습니다. 1990 년대 중반부터 많은 투자자들이 자신의 주식을 TIC (Tenancy-in-Common)로 구성된 투자 재산 이익으로 재투자하는 이점을 경험했습니다. TIC 소유자는 신탁 증서에 의해 입증 된 투자 재산에 대한 분별되지 않은 부분 소유권을 보유하고 있습니다 메이저저장소.
부동산 (Core)의 공동 소유권 (Core)으로도 알려진 TIC는 투자자가 기관 등급의 전문적으로 관리되는 투자 속성의 소유권에 참여할 수있게합니다. 투자자의 지분은 여러 다른 부동산, 지리 시장 및 부동산 회사들 사이에서 다각화 될 수 있으며 부동산 투자의 가치와 안전을 모두 증가시킬 수 있습니다. TIC/Core Investments는 자본 보존, 예측 가능한 현금 흐름 및 규모의 더 큰 경제의 혜택을받는 기관 품질 투자 자산 자산에 대한 장기 감사를 제공하도록 설계되었습니다.
TIC/Core는 기능과 혜택을 통해 많은 부동산 투자자에게 점점 인기있는 1031 교환 옵션입니다. 그러나 1031 교환과 TIC/핵심 거래는 매우 복잡하며 세금 및 법적 문제는 잠재적 인 함정 목록을 토하고 있습니다. 따라서 투자자들은 품질 고문에서 무엇을 찾아야하는지에 대해 잘 알고 있어야합니다. 재무 고문은 증권법에 의해 TIC/핵심 거래 및 부동산에 대한 기타 투자 이익에 관한 고객을 상담하기 위해 적절하게 라이센스를 부여해야합니다. 재무 고문은 시리즈 7 및 시리즈 63 증권 라이센스를 모두 보유하여 투자 프로세스에서 지식이 풍부하고 다재다능한 컨설턴트로 자격을 갖추어야합니다. 개인 투자 목표 및 고객 적합성 문제에 대한 이해뿐만 아니라 상업용 부동산 사업에 대한 경험이 있어야합니다.
그러나 TIC 재무 고문에서 찾아야 할 가장 중요한 요소는 주요 부동산 회사와 친밀하고 신뢰할 수 있으며 뿌리 깊은 관계 일 것입니다. 이 속성은 고객에게 최상의 기회를 제공 할 수있는 능력에 중요합니다. 유나이티드 전역에 거의 80 개의 부동산 회사가 있습니다.
이미 관여하거나 부동산 제공 업체로서 TIC/핵심 산업에 참여하는 주. 모든 산업과 마찬가지로이 80 개 회사는 다양한 정도의 통찰력, 경험 및 품질을 나타냅니다. 고객에게 가장 큰 잠재력을 달성하기 위해 재무 고문은 고객에게 사용 가능한 최고의 부동산에 대한 액세스 권한을 제공하기 위해 이러한 회사의 상위 10 %에 일관된 액세스 권한을 가져야합니다. 분명히, 경험이나 산업 지식이 거의 없거나 전혀없는 새로운 재무 고문은 최고의 부동산 제공 업체에 액세스 할 수 없을 수 있습니다.이 공급자는 시장 의이 고유 한 부문을 전문으로하는 숙련 된 컨설턴트와 협력하는 것을 선호하기 때문입니다.
또한 투자자들은 또한 재무 고문이 어떻게 성공적으로 완료된 거래의 역사를 찾고 있는지 알고 있어야합니다. 길고 입증 된 실적은 재무 고문이 숙련 된 전문가임을 나타냅니다. 투자자는 모퉁이에 그러한 고문이 모든 올바른 질문을하고 적절하고 적절한 권장 사항을 작성하고 TIC/핵심 거래를 성공적으로 완료하는 뉘앙스를 이해하고 모든 세금 및 법적 질문에 대한 답변을 제공하기를 원합니다.
1031 교환 또는 TIC/핵심 투자를 고려할 때 투자자는 재무 고문의 다음과 같은 특정 질문을해야합니다.
- 귀하의 비즈니스의 비율은 1031 Exchange 및/또는 TIC/Core와 관련이 있습니까?
- 올해 TIC/Core 구조화 부동산에 투자 한 투자자는 몇 명입니까? 작년에 몇 개?
- 1031 교환과 TIC/Core는 투자 권장 사항의 초점이 얼마나 되었습니까?
- 이 거래를 완료하기위한 적절한 라이센스가 있습니까 (시리즈 7, 시리즈 63 증권 라이센스)?
- 어떤 부동산 제공 업체와 가장 밀접하게 일하십니까?
고객의 요구가 부동산 시장 의이 부문을 계속 주도함에 따라 품질 – 품질 컨설팅, 품질 부동산 및 품질 거래에 대한 강조가 점점 더 중요해질 것입니다. 질적 프로세스의 일부는 고객을 대표하는 재무 고문이 “편견”을 기반으로하지 않고 고객의 최선의 이익을 기반으로 해당 고객에게 적절한 권장 사항을 작성하도록하는 것입니다. 해결해야 할 마지막 문제는 추천 당사자간에 “추천”보상이 지불되는 것은 드문 일이 아니라는 것입니다. 이 관행은 불법이며 완전히 윤리를 위반합니다. 따라서 재무 고문과 자격을 갖춘 중개인간에 어떤 형태의 보상이 공개되거나 공개되지 않은 경우, 교환 거래에서 파생 된 기타 무면허 개인간에 중범 죄가 발생했을 수 있습니다.
요컨대, 투자자들은 위의 질문에 대한 수용 가능한 답변을 제공 할뿐만 아니라 고객을 적절한 투자로 안내하는 데 필요한 관계를 갖는 평판이 좋은 고문을 식별해야합니다. 1031 TIC/Core 투자를 추천, 제공 또는 판매하는 데 관련된 회사 또는 개인은 회사 또는 개인이 운영하고 고객이 거주하는 모든 주에서 브로커 딜러, SEC, NASD 및 주 증권 규제 기관으로 라이센스를 부여해야합니다. 이러한 투자를 추천, 제공 또는 판매하는 데 관련된 “무면허”회사 또는 개인은 연방 및 주 증권법을 직접 위반하는 것입니다.
공동 소유권은 적절한 교체 부동산을 찾는 1031 교환 투자자에게 가장 빠르게 성장하는 옵션입니다. 적절하게 구성되고 제시된 이러한 투자는 또한 IRS “유사한”투자 부동산 요구 사항과 SEC 및 NASD 증권 규정을 모두 충족시키면서 부동산 중개인에게 새로운 상장 기회를 창출 할 수 있습니다. 제도적 등급 부동산의 공동 소유의 장점은 명확하고 매력적입니다. 공동 소유권을 탐색 할 때 스마트 투자자는 업계 전문가를 찾아 교체 부동산 프로세스를 안내해야합니다. 실제로 자신의 장기 목표를 알고있는 현명한 투자자는 자신의 과정을 차트하기위한 경험이 풍부한 지침을 추구하여 TIC/핵심 투자 기회를 현실로 바꿀 수 있습니다.
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